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二套房首付降至4成 营业税免征年限“5”改“2”

2016-03-02礼德财富人气:

二套普通住房商贷首付比例下调到4成!购买2年以上的普通住房转卖的,免征营业税!昨天下午,央行、住建部、银监会、财政部、国税总局连发两条重磅新政,房地产迎来自2008年以来力度最大的强心剂。
今年全国两会结束以来,房地产政策就“吹风”不断,上周五晚,国土部、住建部发文要求优化土地供应结构,打响了“托市”第一枪。就在人们猜测接下来会出何种新政时,超预期的新政昨晚接踵而至:二套房贷首付比例比人们猜测的5成低;营业税“5”改“2”出台速度之快也远超预期。专业人士认为,由于新政降低了购房门槛、减少了交易成本,楼市成交量将明显加快,二季度的房价也有可能止跌转涨。
政策1
二套房贷首付降至4成
央行、住建部、银监会发文要求:对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭商贷购二套普通住房,最低首付款比例调整为不低于40%,具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定;
缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%;
对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房,最低首付款比例为30%。
对比
南京购房门槛猛降
在此之前,央行的规定是二套普通住房商业贷款首付比例不低于6成,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
具体到南京来说,此前南京的二套房商业贷款,首付比例是不低于7成,只有在3月份才有极个别银行暗中松动到6成甚至5成,新政降到4成后,大大降低了购房门槛。
而在公积金方面,南京目前执行的政策是:购买首套普通自住住房贷款首付款比例不得低于30%;第二套住房公积金贷款的发放对象,仅限于现有人均住房建筑面积低于本市平均水平的缴存职工家庭,其首付款比例不得低于30%,贷款利率为同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。
从公积金政策调整看,新政将首套房的贷款门槛再次降低,不过由于公积金政策调整是地方政府权限,南京在公积金额度吃紧的情况下是否会跟进,仍然需要打上一个问号。值得注意的是,此次新政调整所惠及的都是“普通住房”。南京对普通住房的定义是:面积不超过144平方米,容积率大于1.0。
分析
效果不如首套房标准放松
“降低首付比例,实际上是减少了客户自筹资金,理论上增加了买房的便利。但去年有放松首套房认定标准的政策,与首套房认定标准放松相比,二套房降低首付比例的政策效果不如前者。”一名国有大行南京分行个贷部负责人解释,只要将名下的贷款还清,再买房就可以按照首套房执行,首付3成利率基准。“二套房首付是4成,利率还有可能上浮,所以对很多人来说,不如把房贷还清,重新购买当作首套算。”这名负责人称,三部委昨日新政是针对第一套房贷款还没结清,又想购买第二套的人群,这部分人群不会太大。“如果首套房认定标准放松的政策用得好,是完全可以覆盖这次的新政效果的。”
“虽然此次新政对商贷和公积金贷款政策大尺度放宽,但是效果或有限。”融360分析师袁媛表示,新政虽降低了二套房购房门槛,但却增加了二套房买家的还款压力。“银行规定,借款人月收入至少为月还款额的两倍。假设某人已经贷款购买一套住房,贷款尚未还清,月供为6000元。在这样的情况下,购买第二套房,假设房价为300万元,首付4成,需贷款180万元。如果以基准利率、30年期计算,月供约为10000元。这就要求购房者家庭月收入在32000元以上。”袁媛认为,即使在一线城市,能达到这样收入的家庭也为数不多,更别提广大的二三线城市。
首付降了,那么问题来了——
贷款需求会不会急剧增加?
银行房贷资金够不够用?
利率有没有下调空间?
买房的亲们月供压力会不会增大?
落地
银行尚未接到
总行细则
“我们还在等总行通知。”央行的消息是昨天下午将近5点发布的,现代快报记者随后联系在宁的工农中建交5大行,均被告知还没有新政的具体执行政策,交行人士甚至表示,昨天也咨询过总行,总行说政策还没有研究出来。另有江苏银行、招商银行等中小行称,总行制定细则,然后下发到各地支行才有具体执行的政策。“从接到央行通知,到制定出具体细则,总行也需要一定的时间。”
二套房首付比例降低,贷款需求会不会急剧增加,银行房贷资金够不够用?“新政策后,二套房贷款数量会怎样,目前还不好判断。”一名国有大行个人金融部工作人员表示,现在还没有接到总行关于二套房首付比例降低的具体细则。“要看总行的具体细则,还要看总行给二套房多少信贷额度,所以也不好说二套房资金会不会紧张。”这名工作人员判断,银行的政策应该还是比较审慎。
银行二套房房贷资金是否紧张不好判断,但利率应该不会更低。央行通知中表态,二套房的利率水平由各金融机构自行决定。另外一家国有大行个贷部人士表示,利率这方面,且不看几套房,单从资金价格对银行盈亏影响来考虑,就知道下浮空间不大。“现在存款利率最高可上浮30%,以后可能完全放开,银行的资金成本不断高企。因为竞争需要,有银行下调贷款利率,但从内心讲,银行是不愿意下调的。
二套房首付门槛的起起落落
二手房营业税的演变
展望
二手房市场将活跃
部分房源会涨价
我爱我家市场部总监胡涓娟判断,这个政策属于“重大利好”,在一定程度上会加速改善型客户的出手,从而刺激市场的回暖。但是作为新政频出的阶段,购房者不需要过度解读,还是要理性购房。
“现在二手房市场上确实有许多因为未满5年而囤在手上的房源,这也限制了一部分有需求的购房者。而二手房政策的调整会刺激购房者出手买房的速度,短期内会对市场起到很明显的活跃作用。”不过,胡涓娟同时认为,营业税的具体执行还要看落实,南京在整体市场情况还算健康的情况下,何时执行还要等待。
王祥房产事务所总经理王祥则认为,部分房源将势必要涨价。以奥体的仁恒江湾城为例,这家楼盘的面积较大,基本上都是非普通房源,但由于这个楼盘的二手房较当初的新房价格基本没涨,因此反而是这次新政的受益者。原因是新政中对非普通房源满2年的要求按照差额征收,那么仁恒江湾城的二手房差额可以为零,就相当于免征。“一套房子的营业税从原来的至少二三十万变成零,相当于交易成本少了二三十万,你说房价会不会涨?”
诸多房地产业内人士都指出,昨天出台的两个政策当中,营业税调整政策的尺度更大,救市效果更直接,主要原因是会将大量资金从原有二手房中释放出来,转向购买新房或其他二手房,直接拉动需求。
政策2
营业税
“5”改“2”
财政部、国税总局发文要求:个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。新政从今天开始执行。
“满2年”如何界定
1.房改房:以公有住房买卖契约、购房发票或收据、产权证等注明的时间,按“孰先”的原则。
2.商品房:以契税完税证、产权证注明的时间,按“孰先”的原则。
3.继承、遗嘱、离婚、直系亲属赠与、遗失补办等方式取得的住房以原购房时间连续计算。
4.拆迁偿还、非直系亲属赠与取得的住房,以本次领证时间计算。
反 应
已有二手房主欲涨价
“营业税新政会波及奥体地区20%—30%的二手房源。”王祥介绍说,目前河西奥体地区在售的二手房小区当中,奥体新城青桐园、海棠园、五矿御江金城、保利香槟国际、仁恒江湾城一期二期、中北品尚、和府奥园、凤凰和熙等很多小区,业主办理房产证都是在2010年之后,营业税新政可能会加速这些受益小区房源的成交。
他表示,昨晚已经接到了一位凤凰和熙房主的电话,要求将净得价上调5万元。“这套房子原先的总价是230万元,由于满2年未满5年,原先需要交十多万元的营业税,现在这笔税取消了,房主就觉得需要‘分享’这个福利。”
江宁一楼盘降价促销
上周,江宁翠屏山一家楼盘开发商表示,已经准备从之前的精装修房,转而推出毛坯房源,剥离精装修后一套房总价至少下降百万元。不过条件是,要等楼市新政出台。
“这么快就等到了!”昨晚,这家楼盘的营销负责人孟小兵有些兴奋地说,楼盘在昨晚看到央行新政后,马上推出了50套毛坯房源,并通知买房人可以去交认筹金。他表示,3月份结合市场上的种种反应,他们已经预判很快就要出台楼市新政,当时他们的预测是5月1日之前。“在交谈中确实发现有很多买房人还在疑虑是否会出新政,他们才用“一旦出新政就降价”的营销活动来打气。
现代快报记者发现,昨晚南京的开发商普遍连夜开会研究对策,而除了江宁这家楼盘正式降价,其他楼盘暂时还没有动作。
专家说法
成交将大增,房价有望止跌反涨
“超预期”是几乎所有业内人士一致的评价。南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华说,新政的变化对市场心理的拉升明显。“对于改善客群和投资客群的拉动作用会非常明显,短期内会刺激南京改善房市场和投资市场的明显回升,而房价可能也会出现一定的波动。刚需市场很有可能会因为恐涨心理出现成交反弹。”
业内表示,从上周五至今,与楼市调控相关的六部委先后出台三个新政,这个救市的阵势让人想到了2008年,这也是2008年来救市力度最大的一次。他预测,这次新政将会促使买卖双方放弃观望、积极入市,预计4月份成交量大增,5月份70城房价就有可能止跌反涨。
地产短期压力缓解,长期压力不减
“短期压力缓解,长期压力不减。”民生证券研究院执行院长管清友、民生证券研究院宏观研究员朱振鑫,昨日在评论央行房贷新政策对房地产市场影响时如是表示。他们称,本轮房地产调整是短期因素(信贷偏紧)和中长期因素(政策回归中性+高库存+人口老龄化)共振的结果,现在救市只能缓解短期问题,但无法扭转中长期趋势。
楼市“组合拳”政策
释放稳定市场积极信号
继27日国土资源部、住房城乡建设部发文优化今年住房及用地供应结构,30日央行联合住建部、银监会发文下调二套房个贷首付比例,同日财政部也联合国税总局发文放宽转卖二套房营业税免征期限。
分析人士指出,2015年一季度临近尾声之际,多个宏观调控部门在几天内密集发文出台楼市新政策,释放出促进房地产市场平稳健康发展的积极信号。
“这一系列稳定房地产市场的政策调整举措,对于应对目前经济下行压力,实现稳增长、惠民生、促改革、调结构将具有积极作用。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。
今年全国两会期间,国务院总理李克强在政府工作报告中指出,支持居民自住和改善型住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。中国民生银行首席研究员温彬表示,这次的房地产金融政策和财税政策,加上此前住建部发布的政策一起,将成为新一轮促进房地产健康发展的组合拳。分析认为,本轮组合拳政策传递出稳定住房消费,尤其是支持二套合理改善型需求的积极信号。
“此次放宽免征期限,对于降低二手房交易成本力度非常大,这有助于刺激改善型住房消费。”财政部财科所副所长白景明说。
不过,有专家指出,此次营业税放宽免征期限政策力度很大,但效果有待观察。目前免税政策主要惠及的是卖方,在未来不动产登记和房地产税出台的预期下,不排除一些大量囤房的人会借机抛售住房。但也有专家认为,买房也会从中受益。如果出现大量抛售,则可能盘活房地产市场大量闲置的存量房,加大房屋流转率,实际会降低买房成本。(现代快报记者 刘芳 马乐乐 综合新华社)


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